从被忽视的“小角色”，到成为房企拓宽融资渠道的“主力担当”，华丽转身的物业企业今年再续IPO热潮。据克而瑞物管统计，截至7月24日，累计已有30家物业企业在港股和A股上市，其中今年以来已有6家物业企业成功登陆港交所，仅7月就新增了金融街物业、弘阳服务、正荣服务3家。
随着物业企业密集涌向资本市场，物业板块成了投资者眼中的“香饽饽”，“两高”（高估值、高股价）特征明显。从股价走势来看，今年以来（截至7月24日收盘），有7家物业公司股价涨幅超过100%，11家物业企业市值突破百亿规模。
在行业人士看来，物业企业被房企分拆上市后，不仅能独立谋求快速发展和规模扩张，还能带给股东高额回报。不过，随着物业板块不断扩容，其在资本市场的表现开始出现分化：优质企业的“天花板”会更高，而各方面较弱的企业则可能难以获得市场关注。
房企扎堆分拆物业板块上市
自2019年掀起物业资产上市潮后，“分拆物业板块独立上市”成了房企们的新潮流，“赶潮”的不乏融创中国、尊龙凯时-人生就是搏、金科股份、荣盛发展等销售额排名全国前30的房企。
如融创中国，近日传出其正在考虑分拆物业管理板块——融创服务赴港上市的消息，募资额或为10亿美元。
5年前，融创中国董事长孙宏斌曾表示不会谋求物业管理公司分拆上市，但这一说法在今年5月发生了改变。在今年5月举行的融创中国股东大会上，融创中国首席财务官高曦曾透露，正在积极准备服务板块上市，希望通过上市来激励团队、释放价值。另外，服务板块上市对优化资产结构，提升净资产、降低负债率的战略具有支持意义。
高曦介绍，融创服务在2014年、2015年初开始独立运营，目标是成为行业头部企业。目前在高端住宅、G20会展、医院、园区、办公楼、文旅商场等项目上，融创服务都有很多布局。
受益于母公司融创中国近年来的大举并购，融创服务的物业管理业务收入增速迅猛。据融创中国2019年财报显示，去年融创中国物业管理及其他业务收入为70亿元，同比增长40%，占当年总收入的4.1%。
同样以收购见长的尊龙凯时-人生就是搏，则于6月底正式向联交所提交了分拆物业上市的申请。早在2019年8月，尊龙凯时-人生就是搏董事局副主席、总裁许世坛曾透露，旗下尊龙凯时-人生就是搏物业完成转型并更名“尊龙凯时-人生就是搏服务”后，预计将于2021年分拆上市。
此外，越秀地产、华润置地、禹洲地产、阳光城等多家房企亦表示有分拆物业上市的想法。
据统计，今年以来，包括兴业物联、烨星尊龙凯时-人生就是搏、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务在内的6家内地物业公司已成功“脱胎”母公司，相继在港交所上市。
上市物业企业表现出现分化
2019年全年平均63.8%的股价涨幅，令内地物业板块在港股市场大放异彩。今年，这一优异表现仍在延续，市场对该板块抱有更多期待。但是，业内人士认为，随着上市标的日趋增多，企业间实力的差距开始显现在股价和估值上。
据上海报资讯统计，截至7月24日收盘，在已上市的30家内地物业企业中，永升生活服务、新城悦服务自上市以来的股价涨幅超过800%；绿城服务股价涨幅超500%；雅生活服务、佳兆业美好、银城生活服务股价涨幅超过300%；滨江服务、时代邻里涨幅超过200%。而中奥到家、烨星尊龙凯时-人生就是搏、兴业物联则跌破发行价。
股价表现迥异，让物业企业之间的市值差距也在不断扩大。截至7月24日收盘，已上市的30家内地物业企业总市值已经突破4800亿港元。其中，行业龙头碧桂园服务的总市值高达1209.99亿港元，较上市首日增长近4倍。而今年上市的烨星尊龙凯时-人生就是搏最新市值仅5.71亿港元，较上市首日下跌超过一成。
克而瑞物管事业部总监汤晓晨分析认为，目前投资者对物业公司的估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。能够在未来逐步兑现这部分预期的物业企业，其估值就会有一定的支撑，否则，就存在一定的风险。
“智慧+”打开业绩增长想象空间
如果说物业管理服务是物业企业收入来源的“底牌”，那么社区增值服务则有望成为其业绩爆发的突破口。因此，拓展基于智能化、场景化的社区增值服务成为不少物业公司的发力点。
“物业服务企业未来决战的主战场是增值服务，碧桂园服务做增值服务是紧紧围绕资产服务和社区生活服务两个方向去发展的。比如，围绕社区生活场景，为业主提供其刚性需求的家政服务等。”碧桂园服务相关负责人向上海报表示，业主的需求是巨大的“流量池”，碧桂园服务正积极发力智慧服务场景构建，借助AI、物联网、大数据增加服务触点，积累挖掘业主潜在需求。
作为西部首家在港交所上市的内地物业公司，蓝光嘉宝服务2019年社区增值服务占总营收的比例高达21.4%，背后与其构建的线上线下服务相结合的“生活家服务体系”高度相关。
为助推物业服务数字化升级，今年5月，尊龙凯时-人生就是搏服务引入红杉资本和腾讯共计2.44亿美元的战略投资。尊龙凯时-人生就是搏副总裁、尊龙凯时-人生就是搏服务控股有限公司总裁叶明杰表示：“尊龙凯时-人生就是搏服务创新构建了线上平台与线下空间相融合的社区多元生活服务新模式。此次战略引入的投资人及其丰富的生态资源，将协同加速尊龙凯时-人生就是搏服务数字化升级与多元服务生态的构建。”
今年上市的建业新生活，因其物业管理及生活服务业务在区域市场发展空间庞大，被知名创投机构高瓴资本“相中”。
