榜单|2019年度内房股竞争力排行榜

日期：2020-04-20 来源：风财讯点击：

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研究对象：

1）公司属性：在中国内地开展经营活动的房地产公司；

2）依法设立且公司股份于 2018 年 12 月 31 日前在上海交易所、深圳交易所及香港联交所、纽交所等境内外交易所公开上市的房地产公司；

3）业务收入主要来自中国大陆，且房地产相关业务收入所占比重不低于50%。

2019年，房地产行业坚持“房住不炒” 主基调不变，房地产行业销售增速下滑明显，且在融资环境不断收紧的情况下，房企资金面承压，房企积极促销售、促回款、降负债，以保证企业现金流安全。2019年，房地产板块整体表现波动上扬态势，房地产企业资本市场表现良好。2019年，内房股企业综合竞争力指数均值为58.56，中海地产、碧桂园、万科企业位居前三，其中中海地产竞争力指数达到81.41，引领企业发展。

01

经营规模

资产规模和营收规模继续增长，企业发展逻辑分化

资产规模创新高，但规模增速出现明显下滑。2019年，在市场和融资双重压力下，房地产行业由高速增长变为高质量增长，房地产企业通过优化布局结构，适当升级产品，成交规模再创新高。2019年，内房股总资产规模达到216872.7亿元，同比增长16.0%，较2018年增速下降5.7个百分点；净资产规模达到62574.8亿元，同比增长22.9%，较2018年增速下降，但高于总资产规模的增速，房地产企业降负债取得一定成效；营业收入总规模为39787.6亿元，同比增长20.6%，较2018年下降6个百分点。

企业发展逻辑分化，强者恒强趋势延续。2019年以来，房地产企业积极调整经营战略以应对市场变化，收缩多元业务、聚焦主业发展，资产规模增速也相应出现不同调整。第一梯队企业由于体量较大，企业业绩增长更加稳健；第二、三梯队企业仍在“规模话语权”中加速奔跑，这部分企业销售增速较快，资产规模增速也较快。而第四、五梯队企业不仅资产规模较小，且增速较慢，2020年在市场环境趋紧及疫情危机下，行业洗牌节奏加快，如何“活下去”和保持企业地位是当前小型房企必须考虑的问题。

图：2019年度内房股各梯队总资产规模及增速情况

数据来源：企业发布、风财讯智库整理

图：2019年度内房股各梯队净资产规模及增速情况

数据来源：企业发布、风财讯智库整理

存货规模提升，占总资产比重超四成

存货增长两成，占总资产规模达到42.9%。在资金压力下，房地产企业投资更为审慎、理性，房企存货规模增速放缓。2019年，内房股企业存货总规模为91990.3亿元，较2018年的76295.8亿元同比增长20.6%，增速较去年下降8个百分点。存货是房企未来可变现的重要资产，存货规模的大小都会影响企业未来的发展。2019年，内房股企业存货占总资产的比例达到42.6%，较2018年上升了1.3个百分点。

02

财务安全

负债率有所上升，短期偿债能力略有下降

房企杠杆率水平整体有所提升，但负债结构有所调整。从资产负债率水平来看，2019年，内房股房企资产负债率均值上升0.8个百分点至71.5%，房地产行业由于期房预收制度的存在，预收账款被计入非流动负债中，而这部分负债对于企业经营来说是“完美”的现金流，因此剔除预收账款后的资产负债率更能真实地反映企业杠杆利用情况。2019年，内房股企业剔除预收账款后的资产负债率均值上升0.4个百分点至69.8%，增速小于资产负债率，说明企业预收账款占比有所加大，负债结构出现调整。但整体来看，负债水平上升，企业短期偿债能力下降。

多举措保障现金流，现金短债比较去年上升

2019年度，内房股现金短债比均值为1.85，较2018年有所上升。2019年，房地产企业不断加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元化融资渠等方式，保证现金流的稳定性。2019年，房地产企业现金短债比为1.85，较2018年提高了0.7个百分点，整体可实现对短期债务的充分覆盖，其中龙湖地产和中海地产资金充裕，现金短债比分别达到4.36和4.11。

图：2015年-2019年内房股企业现金短债比变化情况

数据来源：企业发布，风财讯智库整理

资金流动性减弱，货币资金占总资产比重降低。房地产行业作为资金密集型行业，而货币资金是企业流动性最强的资产，是房企流动性的重要保障。2019年，内房股企业货币资金规模为20288.8亿元，同比增长11.3%，增速较2018年下降8.2个百分点；货币资金/总资产比值为9.6%，较2018年下降了0.8个百分点。

图：2015年-2019年内房股企业货币资金规模及货币资金/总资产情况

数据来源：企业发布，风财讯智库整理

03

资本市场表现

2019年，房企业绩整体表现平稳，房地产板块整体表现波动上扬态势，房地产企业也不断提高经营效率、改善盈利能力。对于投资者而言，上市房企在资本市场中的表现，也将影响其未来的发展。

市值规模增长，但需增强板块防御性价值

从总市值规模来看，2019年，受到大盘整体波动上扬态势以及房企内部管理结构优化，房地产企业市值规模进一步扩大。2019年，港股上市房企总市值为36089亿元，同比增长25.%，其中有64家企业市值上涨。

从市值增长率来看，2019年，在房地产行业市场和融资环境不断吃紧的背景下，多家企业争先上市以拓宽融资渠道，内房股房企在资本市场上表现仍较为优异。2019年港股上市房企市值增长率均值为17.9%。从各梯队企业资本市场表现来看，大中型房企凭借合理的土地储备和综合实力，市值增长率均实现较快增长，而第四梯队企业市值增长率均值为负。

图：各梯队企业总市值均值及市值增长率均值

数据来源：企业发布，风财讯智库整理

“黑天鹅”袭击，企业总市值缩水近6000亿元，需加强房地产企业风险抵御性能力。2020年开年，新冠疫情“黑天鹅”的突然袭击，对各行各业都产生重大影响，房地产行业也开始进入自我调整期，部分中小企业宣布破产，行业集中度进一步提升。截至2020年4月11日，内房股企业的总市值为30250.1亿元，较2019年末缩水5839.5亿元，但龙湖尊龙凯时-人生就是搏和尊龙凯时-人生就是搏总市值出现不同幅度的增长。

估值被低估，有较大提升空间

从市盈率和市净率来看，房地产行业作为我国经济支柱型产业，一直以来在资本市场的市盈率却低于其他行业，被低估现象普遍存在。2019年，港股上市房企平均市盈率仅为5.9倍，其中有62家企业市盈率低于此数值，其中有14家企业市盈率为负数。市净率作为判断企业在二级市场股权投资价值的指标之一，2019年，港股上市房企市净率均值为0.83倍，其中有37家企业市盈率高于此数值。

04

经营质效

增收不增利显现，企业盈利能力继续分化

营收增速远远高于净利润，企业增收不增利现象明显。2019年，内房股企业营业收入均值为376.75亿元，增速均值为31.5%，较2018年增速下降4.2个百分点。2019年，由于高地价项目入市和融资成本的上升，营业成本增加，行业利润空间持续受到挤压，房企净利润增速放缓趋势更为明显。2019年，内房股企业净利润均值为42.42亿元，净利润均值同比增长4.1%，较去年下降7.3个百分点，企业盈利能力受到加大挑战。

图：2015年--2019年内房股营业收入均值及增速情况

数据来源：企业发布，风财讯智库整理

图：2015年--2019年内房股净利润均值及增速情况

数据来源：企业发布，风财讯智库整理

企业盈利能力继续分化。头部房企开始“降速”，中型房企仍在加速奔跑，小型房企增长乏力。2019年，营业收入超3000亿元的企业净利润均值为319亿元，均值同比下降9.5%；营业收入在1000--3000亿元之间的企业净利润均值为251.1亿元，同比增长19.3%，营收增速为25.5%，高于净利润增速；营业收入在500--1000亿元之间的企业净利润均值为70.17，同比增长9.7%。部分中型房企和小型房企利润空间被挤压，利润率下降明显。2019年，营业收入在300亿元以下的企业净利润均值出现明显下降。