后居住时代，竞争回归产品。
前言
当前，随着行业整体规模增速放缓，利润增长出现拐点、盈利能力下行，产品对于房企而言重要性不断提升。特别是在“房住不炒”政策调控常态化下，市场消费回归理性。叠加今年以来企业融资端进一步收紧、资金面受压，行业竞争加剧的同时，也对房企的产品力提出了更高的考验。
一直以来，我们本着推动房企产品标准化、体系化、合理化发展的基本态度，以打造美好生活场景、适应不断变化的客户需求为出发点，研究和制定相关测评体系。基于CRIC数据库的支持，希望能通过构建公正、全面、合理的指标体系，更完整且准确地反映房企产品力的强弱和发展状况。
2018年12月，易居克而瑞研究中心联合筑想科技首次发布了《2018年中国房地产企业产品力TOP50》排行榜，并编撰了《2018中国房地产企业产品力白皮书》，业内反响热烈。2019年，产品力排行榜的房企阵容由50强扩充升级到100强，并新增《2019中国十大作品（居住类）》。
在往年研究的基础上，结合指标体系的优化和测评数据的更新，2020年《中国房地产企业产品力TOP100》排行榜于今日（11月27日）发布，《中国十大产品系》和《中国十大作品》也同时发布。
Part 1 榜单发布
一、《中国房地产企业产品力TOP100》
二、《中国住宅十大产品系》
三、《中国十大作品》
Part2 榜单解读
本年度三大测评成果从“作品”到“产品系”，再到“产品力”，形成完整测评体系。其中，《中国房地产企业产品力TOP100》主要以企业在产品维度的整体表现为核心，从四大一级指标、共16个二级指标综合衡量房企在产品研发、建造、整合、质量、口碑等方面的产品竞争力。《中国十大产品系》则通过评价单个产品系的“市场跨度”、“开发规模”、“产品定位”、“溢价能力”及“获奖与认证”五大方面，凸显房企在标准化生产方面取得的成绩。而《中国十大作品》更突出展现单项目在精准匹配客群需求、提升居住体验、建筑和社区景观设计等方面的成果，为行业树立更加清晰的产品创新“风向标”。
一、企业产品力TOP100排行榜
绿城中国占据榜首
《中国房地产企业产品力TOP100》共分为四个一级指标，从“产品接受度”、“产品系成熟度”、“产品美誉度”、“获奖与认证”四个维度对企业产品力进行评价。
在今年《中国房地产企业产品力TOP100》榜单中，绿城凭借出众的产品品质、较高的产品定位和市场接受度，同时获得了业内的一致认可以及专业领域的多项荣誉，最终获得榜首。融创、金茂分列企业产品力榜单的第二和第三位。另外，华润、旭辉、尊龙凯时-人生就是搏等房企的产品力排名均较去年有所提升，进入TOP10房企的行列，而龙湖、中海、金地和万科也继续保持TOP10行列。
1、产品接受度综合表现了产品在市场上的适销性
从产品的市场结果角度来看，企业生产适销产品的能力一定程度上可以反映房企产品力的强弱。在我们的企业产品力测评体系中，“销售业绩规模”、“产品定位”、“项目溢价能力”和“项目去化速度”综合反映了企业整体的“产品接受度”。
其中，作为衡量产品在市场上接受度的重要指标之一，“销售业绩规模”反映了房企产品从建造到销售的综合能力，产品市场接受度高、适配性强、扩张布局快的房企，其销售规模一般较高。
此外，2020年销售TOP100的规模房企成交产品的档次有所提升，近7成百强房企产品定位高于去年。2020年，超六成百强房企均价比值在1.0以上，均价比值在（1.0-1.2）、（1.2以上）区间的房企数量也均高于去年。其中，星河湾、瑞安房地产、葛洲坝等房企产品定位较高、项目整体销售的均价比值较去年有一定提升。
同时，我们发现TOP100房企中，产品定位高且溢价能力也高的房企，在市场中仍有一定地位和优势，其中不乏像绿城、华侨城、仁恒等规模房企。这表明“档次高”、“卖得贵”也能做规模，关键还是看产品品质能否受到市场认可。今年绿城和仁恒在销售TOP100的排名均有不同程度的上升。
2、房企开始重视产品系建设，但总体仍待完善
2020年，有6家房企在年内的产品发布会上进行了产品系的发布升级，而去年仅有两家。这表明了房企对产品体系化建设的重视，如雅居乐、祥生等房企都在今年完善了产品系。总体来看，2020年旭辉、金茂、康桥、三盛等房企“产品系成熟度”较高。
但同时，从“产品系成熟度”的指标来看，目前规模房企整体的产品整合及体系化建设仍有待完善。一方面，2020年产品力TOP100中有近八成房企，纳入产品系的项目占整体在售项目的比例在40%以下，“产品系比例”较低。另一方面，虽然目前房企基本都搭建了自身的产品系，但内部“定位一致性”较低的产品系占比近四成。
3、网络信息量化评分、行业专家专业评价，反映房企产品品质与价值
除了产品的市场适销能力、产品系建设整合能力的各项客观数据指标外，在我们企业产品力TOP100的测评过程中，“产品美誉度”作为由媒体新闻评分、行业专家评审组成的一项主客观结合的核心指标，也从另一个角度反映了房企的产品力差距。
一方面，为了引导房企重视产品质量和品质，我们搭建了完整的信息评价体系，包含6大维度共百余个关键标签，全年搜集出600余万条相关文章、新闻，并进行量化评分。我们希望企业在打造适销产品、提高周转和项目盈利能力的同时，更注重产品的质量与安全。
另一方面，我们邀请业内权威专家，以专家问卷打分的形式，从行业内部对房企的产品能力进行专业性的评价。其中，专家对绿城、金茂、仁恒、朗诗、永威、葛洲坝等房企的评价较高。作为测评体系中唯一的主观指标，“业内认可度”可以在一定程度上反映企业的产品特色以及品牌价值，也得以对整体指标体系的系统性进行补充。
4、权威机构奖项与认证，综合反映企业产品力优势及专业程度
此外，在企业产品力测评体系的“获奖与认证”指标中，我们通过权威机构的公开信息和房企调研，梳理了企业2020年在“工程、设计、绿色、物业、行业”各维度中的获奖与认证情况。
在权威机构专业评测结果的基础上，我们确定符合参选标准的有效奖项体系，并根据奖项含金量不同划分档次，更综合、客观地表现企业的产品力优势及专业程度。旨在鼓励房企更多地关注自身的工程建筑品质、设计创新、绿色建筑、产品服务等各项内在实力的提升，强化产品力价值观，与企业发展起到相辅相成的作用。
2020年，旭辉、东原、绿城、金地、雅居乐、正荣、美的置业等房企，无论从获得奖项的数量和质量上都更胜一筹。
二、房企加大对中低端产品系的关注
对该类客群更加细分
在《中国十大产品系》测评工作中，我们综合市场上产品系的整体特征，在通过总价比值、均价比值对不同档次类型的产品系进行综合划分后，将各房企的产品系分为“顶级豪宅”、“轻奢精品”与“品质美宅”三大类。
从我们收集的房企产品系来看，2020年顶级豪宅、轻奢精品档次的产品系占比同比分别降低2个和13个百分点，品质美宅档次产品系占比较去年上升15个百分点。
一方面，房企高端型的产品系中，在产品系定位确定之后，因城市偏核心区域的地价较高且竞争激烈，后续项目的拿地往往会降低档次而向城市外围“跑偏”；另一方面，品质美宅产品系的比例明显上升，表明房企对中低端产品系的重视度增加，对刚需、刚改客群又进行了细分。
我们通过对产品系的“市场跨度”、“开发规模”、“产品定位”、“溢价能力”及“获奖与认证”五个维度的评价，凸显房企在产品系标准化生产方面取得的成绩。
在顶级豪宅产品系中，融创的壹号院系连续三年入榜，产品系的口碑、规模与品质获得了行业的一致认同。融创的壹号院系是融创TOP级产品系，以“高端客户需求为导向的产品创新升级”发展理念成形和演进，聚焦的客群为城市塔尖高净值人群。壹号院系目前已在北京、上海、杭州、武汉、合肥、苏州、绍兴等城市布局。
正荣的紫阙系是今年新入榜的产品系。紫阙系作为正荣的高端产品系，是针对一些区位优势明显的高质量、资源型地块而推出的产品线，客户定位主要为再改需求，目前，紫阙系已遍布全国多个城市，包括天津、南京、长沙、西安、武汉等。
在轻奢精品产品系中，雅居乐的雅府系已是连续两年入围。今年，雅居乐发布了其全新的产品体系。雅府系聚焦城市新中产客户，项目在布局上以一二线城市的市区及强三线城市中心为主，在区位选择上以城市次中心、新城核心区、区域级中心等为主，主要聚焦城市的主流热点居住板块。城市方面，雅府系目前已经在广州、重庆、天津、厦门等城市落地。
三盛的汝悦系是三盛尊龙凯时-人生就是搏着重打造的一条产品系，也是三盛在探索现代典雅风格产品上的一次重要实践。其核心布局地段主要以城市即将升级发展区域为主，目前已布局全国福州、杭州、南京等共8座城市，将成为三盛未来冲击双千亿战略的核心产品系。
在品质美宅产品系中，金科的集美系在金科的三大产品系中的客户定位为首置首改，产品定位为东方都市美宅，产品系的品质与标准化程度极高。集美系在城市布局上以二线城市为主，包括重庆、大连、沈阳、合肥等，还包括一些三四线城市，如贵港、郴州、岳阳等。
十里方圆系是方圆20多年来精研产品之作，十里方圆系主要深耕布局于大湾区，其中包括广州、江门、惠州等。每个项目都将东方的理论价值和建筑与所在城市文脉相结合，助力城市配套升级。此外，惠州罗浮山十里方圆还在十大品质作品的评选中获奖。
三、十大作品树立风向标
展现多维度综合实力
2020年《中国十大作品》参评项目范围为2020年新开盘且在售的居住类项目。今年度的榜单共吸引到全国200多家知名房地产企业，2081个项目参与其中，共覆盖全国80多个城市。
尽管十大作品榜单最终获奖项目仅20个，但不管是进入专家评审阶段60个入围项目，还是所有的参评项目，都很好的展现了在精准匹配客群需求、提升居住体验、建筑和社区景观设计等方面的成果，为行业树立更加清晰的产品创新“风向标”。
强化社交性强、空间可变的多功能厅打造
当下，消费者购房需求已由单一、低层次的居住需求向追求生活品质、满足精神层次满足转变，对居家社交需求的要求不断提升。
随着家庭核心区、多功能空间概念不断深化，越来越多的住宅产品开始将更多的空间留给公共活动区，打造使用场景更丰富、空间灵活多变的多功能厅，方便家人间交流互动。在今年参评项目中，涉及横厅户型的项目已超过六成，远高于去年水平。
注重人性化收纳系统设计
房价居高不下，每一平米空间都要合理利用。购房主力年轻化，爱囤、爱买的特点明显，合理的收纳系统备受购房者青睐。越来越多的人性化设计应用在全屋收纳中，增强居家舒适性和便捷性。
越来越多的房企开始强化居家人性化收纳设计，增强居家舒适性和便捷性。如一些项目会在过道、转角和楼梯间等预留或者设置好收纳空间。再如厨房地柜和吊柜采用人性化的拉篮设计，更有效地将物品分类，方便日常物品储存和放置。
科技日渐成熟、客群年轻化等加速房企智能化发展
随着5G、人工智能、云计算、人脸识别和语音识别等智能技术群落的迅速成长，从万物互联到万物智能、从连接到赋能，带动了“智能+”时代的到来，智能应用场景不断延伸。
此外，今年由于疫情爆发，房企聚焦发布智慧社区和智能家居解决方案，智能发热高效筛查系统、无接触通行、智能消杀、智能新风系统、智能语音控制面板、声控开关、云就医等备受消费者青睐。
随着90/95后年轻购房群体客群逐步成为购房主力，对智能科技的接受度和认可度显著提升，智能家居如智能门锁、智能空调、智能灯控、智能窗帘、智能新风、可视对讲、一键报警、自动呼梯等已是常态单品。一些项目中出现的无感测睡眠、魔镜、无线充电床头柜、环境光监测儿童桌椅、久坐提醒沙发等黑科技家居单品，也为生活带来了更多便捷与乐趣。
从地上到地下“武装”升级，增加归家仪式感
归家动线设计不仅直接影响人员和车辆出入，更是一条牵引着居者情感和归家体验的动线，成为不少购房者衡量和评价一个项目的重要指标。越来越多房企开始从地上到地下优化升级归家动线，增强客户归家体验，提升产品溢价和品质。
如不少项目地上归家路径节点会设计高辨识度的社区入口、强仪式感的景观轴线，酒店式入户大堂等，用归家动线串起各种丰富的景观节点，营造体验与互动相结合的社区氛围，并采用人脸识别、智能车辆识等打造便捷无感归家。
地下归家方面，不少项目设置景观车库出入口、地下阳光大堂、自然采光天井、休息区、艺术小品和各式景观，应用智能感光引导、指引入库等，在亮度、空气、安全、便捷等多方面提升业主归家体验和仪式感。
社区空间功能更细分，内容更丰富
社区作为城市居民主要的生活场所，承载着人们对物质和精神的双重需求，只有当二者同时得到满足，人们才能真正获得“诗意的栖居”。
空间方面，利用架空层、下沉空间、屋顶花园、社区中心等打造多场景、多功能性，满足全龄人群的第三生活空间如中央会客厅、娱乐空间、活动场所、会所等，有些则以廊架或风雨连廊作为内外空间的过渡与引导，联通架空层与室外活动空间。有些项目通过打造产品IP、主题乐园来增加趣味性、互动性，从而强化识别度与记忆点。
配套方面，社区各个场景越来越多地使用智能化配置，除了常见的智能通行和智慧安防，一些项目的智能跑道、无人通勤车、自动贩卖机、物流机器人等成为亮点。比如，运动跑道可以串联起不同种类的运动场地，满足业主多种活动需求，同时场地结合丰富的植物种植，运动加油站、洗手池、休息坐凳、置物柜等人性化设施，不仅提供舒适、便捷的运动氛围，也展现社区活力，引领健康生活方式。
社区景观设计融入地域文化，注重可持续发展
不少项目将地域文化特色应用于社区景观设计中，打造独特的项目形象和情怀，唤醒居者对城市记忆、历史文化的认同感，提升居者的归属感。倾向于打造自然生态式场景，利用错落有致、色彩丰富的四季植被与人工构建筑物形成富于情感的能量场。
生态方面，在地块自然资源条件满足的情况下，一些项目还会应用海绵型社区绿地景观系统，打造雨水花园，通过循环系统、透水材料及植物策略等方案，美化住宅环境，改善社区气候的微生态环境体系，打造宜居的可持续发展社区。
未来，房地产行业不确定性延续，但是竞争回归产品仍是最确定的主旋律。随着行业发展的成熟和住房金融属性的逐渐弱化，购房观念和需求的升级成为推动产品创新的长期驱动力。基于对美好人居更深刻的认知，通过产品创新满足更高级、更多元化的客户需求，持续增加产品附加值，才能实现真正的产品溢价。通过产品创新构筑产品力将成为企业长远发展之道。
