从整月销售额来看，恒大10月全口径销售额突破千亿至1008亿元，创下房企单月销售新高，同期碧桂园、融创也分别取得750亿元及705亿元的亮眼销售业绩。

恒大销售1008亿创新高，房企平均销售目标完成率超8成

 

入秋以来，房企营销士气愈发高涨，在十一黄金周大力促销下，房企10月销售业绩更上一层楼，向全年销售目标稳步迈进。

 

观点指数发布的“2020年1-10月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示，前10月TOP100房企实现全口径总销售金额102362.1亿元，同比增长10.0%，较1-9月同比增幅扩大2.0个百分点。

数据来源：观点指数整理

 

10月单月，TOP100房企录得全口径总销售额为13895.0亿元，同比增长24.4%。同比增速维持在高位水平，反映出10月销售强劲。主要得益于房企在“十一最长黄金周”卖力营销，取得不错的销售业绩，个别房企如恒大在8天假期内销售额突破600亿元。

 

从整月销售额来看，恒大10月全口径销售额突破千亿至1008亿元，创下房企单月销售新高；同期碧桂园、融创也分别取得750亿元及705亿元的亮眼销售业绩。

 

观察1-10月全口径销售榜单排名，TOP3房企依旧是碧桂园、恒大、万科，其中碧桂园1-10月录得全口径销售6903亿元，继续蝉联榜单首位，领先第二名恒大572.8亿元。

数据来源：观点指数整理

 

截至10月末，头部房企销售业绩基本上已经恢复甚至超越去年同期水平。TOP20房企中，18家房企1-10月累计全口径销售增速回正，5家房企同比增速超过20%，其中累计销售同比增幅最大的是中国金茂，为32.6%。

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对比全年销售目标，多数房企1-10月的销售目标完成率符合预期。观点指数以30家发布销售目标的房企作为样本，统计计算后发现，截至10月末，上述房企的销售目标平均完成率为81.6%，稍低于去年同期平均85.5%的目标完成率。其中完成率超过85%的有9家，占比30%；完成率位于75%-85%区间的房企有15家，所占比重为50%，剩余6家目标完成率位于70%-75%区间，所占比重为20%。样本房企要完成全年目标仍需继续发力。

 

权益销售方面，2020年1-10月TOP100房企实现总权益销售74207.7亿元，同比增长20.2%；平均权益比例为72.5%。

 

权益销售榜单显示，1-10月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为1502.0亿元、1011.3亿元、660.3亿元、453.7亿元、137.2亿元，比去年同期分别增长21.4%、14.8%、20.8%、18.7%、21.5%。

 

销售面积方面，TOP100房企1-10月实现总销售面积74357.9万平方米，同比增长7.8%。10月单月，TOP100实现总销售面积10847.4万平方米，同比增长27.0%。

 

值得注意的是，受房企以价换量促销策略的影响，TOP100房企10月销售均价为1.27万元/平方米，相比9月销售均价下降16.6%。

 

销售增速高位回落，开发投资单月同比上升12%

 

国家统计局数据显示，2020年1-9月全国商品房销售金额为11.6万亿元，累计同比上升3.7%，增幅较1-8月增加2.1个百分点；1-9月全国商品房销售面积为11.7亿平方米，累计同比下降1.8%，降幅较1-8月收窄1.5个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

 

上月全国商品房销售金额为1.9万亿元，同比上升16.0%，增速较8月下降11.1个百分点；全国商品房销售面积为1.9亿平方米，同比上升7.3%，增速较8月下降6.4个百分点。

 

整体来看，在8月房企提前抢收和去年同期高基数的叠加因素下，上月全国商品房销售金额虽然有所回落，但依然维持在年内月销售额的次高点，仅低于年中6月。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

 

投资端上，2020年1-9月全国房地产开发投资累计完成额为10.4万亿元，累计同比上升5.6%，较1-8月上升1.0个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为7.7万亿元，累计同比增速6.1%，较1-8月上升0.8个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

 

上月全国房地产开发投资完成额为1.5万亿元，同比上升12.0%，较8月轻微上升0.2个百分点。其中住宅开发投资完成额为1.1万亿元，环比上升13.7%，同比上升11.5%，较8月下降0.5个百分点。

 

观察数据走势可以发现，房地产开发投资单月同比增速已经连续3个月维持高位水平。

 

一方面是因为上半年疫情延缓施工进度，年末房企面临按期交付项目带来的结算压力，投入竣工项目资金和工程资源增多。体现在数据上，2020年9月全国房屋竣工面积为0.4亿平方米，环比上升9.6%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

 

另一方面则是因为一线及强二线城市土地市场成交热度持续，房企土地投资增加。

 

国家统计局数据显示，9月土地购置面积为3064万平方米，环比上升34.0%，同比下降4.8%；9月土地成交价款为2228亿元，环比上升30.6%，同比上升 23.0%。9月土地成交楼面均价为7272元/平方米，连续3个月保持在7000元/平方米之上。

 

一线城市土地供应增加，房企物管业务IPO扩容

 

10月，一线城市土地市场火热，尤其是在土地供应方面。

 

据观点指数统计，10月份一线城市（申请）挂牌12宗大宗地块，包括北京5宗、深圳3宗以及广州4宗，这些起价超过20亿元的地块无疑会让一线城市土地市场火热。

数据来源：观点指数整理

 

值得注意的是，10月23日深圳集中挂牌8宗涉宅用地。除了上述提及的宝安、龙华共3宗地块之外，深圳还推出光明区4宗地块以及坪山区1宗地块。8宗地块总出让面积73.2万平方米，总起价294亿元。

 

其中深圳宝安区沙井街道地块起价超过百亿门槛，上一宗深圳入市的超百亿起价地块要追溯到2015年9月龙光112.5亿元竞得的龙华新区民治办事处地块。

 

毫无疑问，鲜有宅地入市的深圳推出的“土地大礼包”必然会受到房企们的密切关注，不过“双限双竞”的出让方式对房企在深圳市场的开发能力是一个不小的考验。

 

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，提出土地审批权力下放，推进二三产业混合用地（包括工改商、工转商、工商改居）等措施。

 

上述土地管理制度上深化探索将会加速深圳城市更新项目转化进程，解决存量时代土地空间制约及产业提质等问题，这对于拥有庞大深圳旧改项目的房企无疑是重大利好。

 

资本市场上，10月物业管理公司密集上市，IPO持续扩容。多家房企的物业管理公司例如卓越商企服务、第一服务、合景悠活、尊龙凯时-人生就是搏服务成功登陆港交所。

 

此外，其他房企包括禹洲尊龙凯时-人生就是搏、越秀地产的物管业务上市计划正在积极推进中。目前申请上市的物管公司还包括金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务。

 

房企选择分拆物业公司上市，一方面是因为市场给予物业股较高估值；另一方面则是“三条红线”融资新政压力下，发行新股既可以满足融资需求，又能增厚所有者权益，达到降负债的目的。

 

除了分拆物业之外，部分房企也通过开发项目股权合作、资产化等方式，在不恶化财务报表债务指标的前提下，进行多元化融资。