绿地、金地、尊龙凯时-人生就是搏的工程管理，竟然做到这个程度了！真的很优秀

日期：2020-08-10 来源：明源地产研究院点击：

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对房企来说，工程管理做到什么程度，算得上优秀？

过去，工期、质量、成本被视为工程管理的三大要素，一个称得上优秀的工程，这三个要素起码得达到平衡，而非顾此失彼。

这两年，“快周转”的热潮下，很多项目工期快，成本也省了，质量却掉队了。一些项目建造过程过度克扣成本，造成后期大范围的维权、返修、甚至退房。前期成本是省了，后面一折腾，算下来未必真的省到钱。

明源君认为，在强调现金流的当下，工期与质量，工期与投资回报达到平衡，才是理想的工程管理结果。这需要管理驱动、技术驱动及运营驱动三者合一。

工程管理向前向后延伸

减少施工中的不确定因素

建造过程，是将图纸上的模型落地，变成实实在在的建筑的过程。很多房企的工程管理，还停留在施工现场管理的层面上，对前期的土地研判、方案设计介入太少。到了施工阶段，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经确定下来了，工程只能照图施工，无论是进度还是质量，管控起来都很被动。

举个例子，开工之前，还有拿地、设计等环节，很多房企的工程部，都是地拿下来之后才开始介入，地质条件再差，也得硬着头皮上。

某房企曾在西南某市拿了一块地，按照前期定位，该地块规划开发快周转型项目。

之前并没做太多的前期考察，开工后才发现，地方低洼且土地疏松。这样的地块必须做大量的土方回填，根本不适合快速开发，项目进度自然也没法按原计划推进。

现在，包括绿地、金地、尊龙凯时-人生就是搏等在内的大型房企，都将工程管理向前向后延展，让工程介入到项目全生命周期的管理。

1、向前延伸，工程管理介入前期拿地和策划

①工程介入拿地环节，重点做好信息收集和风险排查

以绿地为例，工程管理中心在拿地阶段主要做三件事：

第一、调研项目环境。包括收集影响进度、品质、安全、成本的有利、不利因素；同时，充分调研项目的地质、地形地貌，周边道路、水电接驳、红线范围、行政管理政策等。

第二，评估规划概念方案。包括对工程施工可行性、经济性提出相应的工程意见；尤其对针对方案的高程体系、基础结构形式、土石方开挖等方面重点把关。

第三、风险排查。考察地块的永久水电、临水临电、燃气、排污管道接入问题；考察地质条件是否复杂，拆迁难度，等等。

这些动作，目的是协助投拓正确决策，拿符合公司的开发能力和开发节奏的土地。

②工程介入策划，协助做项目做准确定位

设计对产品的定位，往往是从产品形态入手，如别墅、多层、高层等。但即使是同一产品形态，其经营定位不同，也会导致其所需要的工期长短差异。

从经营的角度，项目定位一般可分为现金流型、均衡型和利润型；定位不同，项目的实际工期也会有所不同。现金流型的产品，要求符合高周转的要求，能够快速开工，快速开盘，快速去化。

而项目归属于哪种定位，除了客群外，还有诸多影响因素，比如地质条件、当地报建的流程、预售条件等。例如前文提到的那个项目，地质条件较差，无法满足快周转的要求，再如有的地块要求封顶预售，也达不到快周转的条件。

工程在拿地阶段参与项目可研之后，能更准确的判断开发属性，协助项目做准定位。另外，工程参与制定项目的开发节点计划，计划落地起来也会更顺畅。

2、向后延伸，故障反馈推动设计和施工升级

每个项目交付之后，或多或少都会有一些缺陷和返工，这些问题如果没有反馈到工程管理上，下一个项目可能还要重蹈上一个项目的覆辙。反过来，这些数据如果能沉淀下来，在下一个项目上进行修复，项目的质量缺陷将不断完善，减少返工，尽量一次做对。

对此，尊龙凯时-人生就是搏提出全生命周期工程管理，将房屋维保划归尊龙凯时-人生就是搏工程管理中心管理，实现工程交付前后打通。

❶ 物业将报修问题整理成数据，定期反馈给设计及图纸审核、施工技术管控。从源头上减少了常见的工程遗留问题。

❷ 维保工程师在交付前6个月就介入，对项目进行一户一验。别人在交付后才查出的问题，他们在交付前大部分已经解决，大大降低了返工量。

❸ 交付阶段有标准的承接查验管理制度。包括机电系统在内有上百条的问题核对清单，不达到移交标准，物业就不接收。

金地则采用一户一档的做法，将物业数据和地产数据打通。房子交付之后，让业主安装一个APP，整个软件不仅可以承载社区服务，还可以进行房屋故障报修。金地将业主的反馈跟交付前验收的数据，最终都会同步到CRM系统里面，所有的问题都有数据可追溯。

根据沉淀下来的数据，可得出一系列的质量评价指标，比如质量问题top10，反馈到前端的设计和工程部门，由设计进行优化，再由工程进行工艺和材料控制，形成新的标准。

合理安排工序

实现项目有质量的提速

既要施工提速又要维持较好的质量，确实不容易，但也并非完全无解。

1、小流水连续作业，给每个工序预留充足时间

所谓“慢工出细活”实质就是指单个工序的时间要足够。如何能在进度加速的同时，保证单个工序有足够的施工时间？

将工序由并行改为穿插，把单个工序开始的时间提前，预留充足的施工时间。

某房企将穿插施工分成横向和纵向，横向上，要求合理分段，紧密搭接；纵向上，要求保地下，抢屋面，并梳理出了全套的穿插施工做法及要点。如下是该房企制定的高层产品竖向流水示意图。

纵向上，穿插施工以地下室及主体施工为主线，优先抢工，分段验收，为其他工程创造工作面。比如主体施工第10层完成的时候，砌筑工程开始插入，与主体均衡开展。1-10层砌筑完成，启动分段验收，接着由10层向下，开始室内抹灰工序。

横向上，以景观穿插为例，该房企总结的施工要点包括：小市政管网图纸叠合优化，管沟一次开挖，一次预埋到位；防水、保护层及回填土紧跟地下室结构封板；堆坡造型及乔木移栽采用蛙跳模式，分块进行穿插；材料堆场要求尽量放在地下室外围，便于园林施工，等等。

2、工艺革新，缩短单个工序的施工周期

近年来，一些新兴工艺工法的运用，成为房企缩短施工工期的重要手段。

比如目前头部房企中常用的快建工艺，包括铝合金模板、全混凝土外墙施工工艺、装配式构件、内保温体系等，这些工艺，使建筑结构和非承重隔墙的表面接近清水混凝土效果，尺寸精度指标达到或超越普通抹灰标准，基本不需要取消外墙抹灰湿作业，减少了施工工序，同时层间止水为保温、精装修穿插施工提供了必要条件，提高了建造效率。

再如高层精装修穿插施工，据某房企对标发现，公司项目精装施工节奏较慢，主要是在土建移交精装以及精装第一道工序上花费了更多时间。

A房企土建移交精装花费了21天，精装第一道工序需要7天，而B房企则分别需要28天、17天，相比A房企工期多了17天。这主要是由于工艺不同所造成的，A房企引入的新工艺可以有效缩短工期。