全口径销售金额TOP200
权益口径销售金额TOP100
并表口径销售金额TOP100
销售面积TOP200
、
榜单解读
恢复力强劲
TOP10/20/50房企业绩已赶超2019年同期
2020年1-7月，房企销售仍然保持向好方向发展，多企业单月销售业绩同比转正，特别是布局华东区域和华南区域的企业，销售表现理想。房企销售业绩门槛值持续恢复，其中TOP50房企恢复速度更快，TOP10/20/50 房企的销售业绩门槛值均已同比正增长 。
图表：2017.7-2020.7各梯队房企销售业绩门槛值走势（亿元）
政策的调控加上疫情的冲击，房地产企业的经营遭受严峻挑战，为了最大化化解外部不确定性对企业销售造成的负面影响，企业不遗余力寻找对冲之策，营销模式不断创新突破，业绩集中抢收期不断淡化，只要能够实现项目的顺利去化，任何时期企业都在持续尝试营销活动的创新化探索和跟进，以保障销售业绩的释放。
一、“房住不炒”再重申，“五要五限”开启新一轮调控
1、政策定力强，坚守“五要”
从当前房地产行业政策变动情况来看，无论是为对冲疫情冲击出台的定向纾困之策，还是政府为维护地产发展的良性秩序而做出的扶持之举，政策变动都始终坚守着“房住不炒”的底线未有任何动摇，凡是涉及“限购松动、限售解除”等触及底线的试探性政策纷纷在出台后被召回，政策定力十足，任何政策的出台或是调整都在既定的框架下做局部的深化。当市场出现非理性繁荣或市场乱象时，政策势必出台以辅助市场监管、治理，维持住市场的正向秩序。
7月以来，已陆续有杭州、长春、宁波、东莞、深圳、南京等多个城市出台10余条房地产收紧政策，或限购、限售期限延长，或扩大限购房屋类型等等。7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购年限，适当调整户籍居民购房条件，规定社保和个税缴纳时间。7月23日，南京市住房保障和房产局等7部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出，“夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等”，目的在于更好保障刚需购房人群需求释放。
7月24日，中央主持召开房地产工作座谈会，重申“房主不炒”基调，提出时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制，保持房地产市场平稳健康发展，并从调控政策、资金监管、整治市场乱象和住房保障四方面全方位阐述了未来房地产行业内政策变动的方向和范围。
●“五要”需坚守：
市场非理性繁荣要打压
市场乱象要整治
融资和资金使用要规范（避规房地产行业盲目加杠杆）
住房民生性要提高
居民合理住房需求要保障。
图表：7月城市收紧政策盘点
资料来源：亿翰智库，政府官网
2、精准调控，“五限”更细致，定向保障刚需
仔细观察政策细则可以看出，政策有原则、有底线、有扶持、有打压，呈现出精准化、定向性特点，无论是杭州对于“无房家庭”的认定补充，还是南京针对人才、无住房家庭（本市户籍）、普通购房人的摇号购房规定，政策的重心都在定向、精准的保障刚需购房人群的需求释放，通过不断对原有保刚需政策进行深化、调整、补充，最大化做到支持购房人群的合理需求顺利实现。
图表：部分城市收紧政策盘点
资料来源：亿翰智库，政府官网
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综合来看，无论是中央会议，还是城市收紧政策的跟进，都是在强调“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，政策调整的框架已然是确定的，具体到单一城市的具体情况，政策将因地制宜，但是政策趋紧的重点区域还是集中于房价出现超预期上涨或是市场出现乱象的城市，市场秩序稳定、房价变动合理的城市，政策或大概率保持原状。即未来政策的变动无法脱离“房住不炒”基调下的因城精准施策，若市场发展脱离了可控轨道，政策的新一轮收紧大概率将如期而至。
从区域和城市范围来看，一二线城市及核心的三四线城市或是政策收紧的重点区域，三四线城市，特别是一些发展相对滞后的普通三四线城市，房地产行业调控政策大概率保持相对宽松状态。
从“五限”角度来说，可选的调控方式均已采用，未来限购、限贷、限售仍将是政策趋紧的最直接方式，重点在于在原有政策基础上进行细化、强化，并查漏补缺，限购（如社保、个税缴纳期限延长）、限购房屋范围扩大（新房、二手房、共有产权房）、限售期限延长、房屋套数认定（如离婚期限追溯等）更严格都将是政策收紧的方向。
3、流动性易紧难松，融资环境长期或趋紧
为了有效应对疫情对国民经济造成的冲击问题，有效扶持实体经济发展，货币政策整体呈现宽松状态，房地产行业流动性也相应有所改善，但在“房住不炒”的政策基调之下，房地产行业融资严控的趋势没有改变，非标收缩、银行类贷款严格规范的现状依旧在维持。
我们认为，政府对于房地产行业发展的底线非常明确，经济的发展要逐步摆脱地产依赖，房地产行业的存在更多的作用在于稳定社会发展秩序，并服务于产业结构的优化升级，所以未来融资环境大概率不会出现放松，待经济增长稳定，货币环境也将有所紧缩，具体到房地产行业，增量资源控制，存量资源再分配，提高使用效率，并提高融资门槛。房企也需对此保持警惕，提前做好现金流管理与风险防范预案。
二、2020H1业绩呈三大特征
疫情对房企的实质影响已形成
进入下半年，房企开始接连披露2020年上半年业绩预告，从现已公布业绩预告的企业情况来看，企业经营业绩呈现三大特征：
合约销售业绩普遍同比负增长；
营业收入增长普遍放缓，利润结转或下滑或增幅大幅收窄；
利润率或有所下降。
企业业绩出现此情况的主要原因无外乎突发疫情的影响，疫情突发，售楼处关闭，企业销售业绩首当其冲，但随着疫情负面效应的逐步消化，销售业绩所受影响可在年内逐步回补，若企业布局优质、营销活动到位，销售业绩大概率会在3季度实现正向增长，部分企业销售业绩已在上半年实现同比回正。
营业收入和净利润的变动的主因也在于疫情的冲击：
（1） 租金收入降低，且覆水难收：
因疫情的影响，持有性物业购物中心、写字楼、酒店等经营严重受阻，客流量、出租率大幅下降，再加上企业租金减免等举措直接造成收入缩减，且此类损失具有不可挽回性；
（2） 竣工时点后移，收入结转承压：
企业为避免疫情的传播，项目工程暂缓，原定可于上半年实现竣工结转的项目竣工延期，因此收入和利润的结转的时点后移，导致营业收入、投资收益、利润增长放缓或预期减少，而且由于结转结构的原因，部分企业出现利润率下滑；
（3） 经营杠杆放大，影响净利润结构：
由于疫情造成销售业绩受制，企业限于现金流压力，以出让项目股权，或其他增值扩股方式转让股权，而获得一定现金流入，这将一定程度影响净利润结构，使得归属于上市公司股东的净利润出现下滑。
我们认为，销售业绩的影响或可在年内实现补偿，但是营业收入和结转利润所遭受的损失难以从后续的结转中补足，营业收入和利润涨幅收窄的趋势或难有所改变。
图表：部分已公布业绩预告企业经营情况（亿元）
资料来源：亿翰智库，企业公告
三、市场恢复聚焦“核心”，布局决定业绩走向
从当前各区域房地产市场表现来看，区域间分化明显，经济发展综合实力强且产业支撑力足的区域，房地产市场表现更优。
长三角区域整体实力在区域中占据首位，房地产市场整体表现最佳，华南区域/粤港澳大湾区整体表现较优，随着深圳房地产调控政策的收紧，临深板块表现出火热行情；华北区域/环渤海区域由于政策的严控和疫情反复的原因，整体表现并不尽人意，部分城市市场表现尚可，但相较于长三角区域仍有很大差距；中西部区域内城市整体表现不及长三角区域，部分城市向心化特征明显，核心城市或集周边城市之力而发展起来。
由于区域化特征的存在，当企业布局于长三角区域、华南区域或中西部区域，且推售货值集中于这几大区域时，企业销售业绩表现理想，反之则可能受到一定影响。
龙湖尊龙凯时-人生就是搏：
大本营+长三角强化深耕，半年业绩破千亿，同比回正
作为深耕型房企的典型，龙湖尊龙凯时-人生就是搏已然实现了全国化布局，大本营西部区域和长三角区域是其业绩贡献的稳定来源，也正由于对核心区域的深耕布局使得企业能够实现稳定的业绩增长，2020年1-6月龙湖实现销售金额1111亿元，较2019年同期的1056亿元实现正向增长，2020年7月单月销售业绩达到209.8亿元，同比增长5%。
中国金茂：
城市运营模式+核心区域布局，造就业绩增速NO.1
2020年以来，中国金茂销售业绩表现理想，1-6月累计销售金额1029亿元，同比增长31%，增速位居TOP20房企第一位，单月销售金额达到376亿元，同比涨幅高达57%，7月销售业绩保持向好势头，单月销售业绩达到214.3亿元，同比增长50%，1-7月累计销售金额1234亿元，同比增长34%，而金茂的销售业绩之所以增长如此强劲，与其独特的城市运营业务模式和布局有关，位于核心城市圈内的长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城、嘉善•上海之窗智慧科学城及郑州二七区马寨新城等项目为企业贡献了可观的销售业绩。
在城市圈协调发展不断深化的情况下，未来各城市圈之间的分化也将不断加大，综合实力强的区域优势将更加凸显，所以于企业而言，在核心城市圈内做好深耕将为企业未来业绩增长提供强有力保障。
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