5月20日，中国恒大（代码：03333.HK,以下简称“恒大”）收盘报涨0.86%，当天，该公司董事局主席许家印又花了5373万港元从香港交易所回购324万股。自5月4日以来，中国恒大已经进行了10次回购，累计斥资超8.2亿港元，回购了超过5500万股，占公司已发行股份的0.42%。

 

       万科企业股份（代码：02202.HK）有限公司也在5月15日宣布了不超过总股本10%的回购计划。

 

       一位投资者透露，中国恒大并未言明回购的原因，但强调“便宜了要买”。今年3月份，该公司股价曾跌至10.28港元，较年初的高点几近腰斩。而自开始回购以来，股价已回涨超过25%。

 

       今年以来，万科A（代码：000002.SZ）的最大跌幅将近24%。而回购方案中，也将股价因素考虑进去了。因此，不少机构认为，回购计划对于公司近期低迷的股价表现或有提振作用。

 

       龙头房企的回购，在一定程度上印证了行业估值触底的判断。早在今年2月份，中信便声称地产板块估值已经在历史的绝对底部。此后，在疫情的冲击下，行业进一步下探，5月20日，A股房地产板块的动态市盈率8.29倍、静态市盈率7.81倍、市净率1.15倍，均为2012年以来的最低位。

 

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龙头房企回购护盘

 

       今年以来，受疫情冲击，房企第一季度的经营业绩明显下滑，股价也应声下挫。同花顺房地产开发板块从1月份的1752点，下滑到2月份的1448点，一个月内跌了17%。5月20日，板块指数回升到1613点，但与2015年的水平相差无几。

 

       个股的表现相对好一些，但TOP5房企里，除了保利地产（代码：600048.SH）外，另外4家也都跌回了2017年的股价区间。5月20日，万科A报收25.61元，碧桂园（代码：02007.HK）报收9.84港元，中国恒大报收16.5港元，融创中国（代码：01918.HK）报收32.9港元。

 

       这段时间，上市房企的管理层都面临着不小的股价维稳压力。万科A早在4月1日就悄悄出手了，盘后通过大宗交易系统斥资16.25亿元增持了6500万股，这是万科事业合伙人5年来首次增持，也是单次增持的最大手笔。不过，这次增持没有对股价带来明显的刺激效果。事后，有投资者提出，管理层应重视小股东利益，建议再次进行增持或回购。

 

       综合考虑各种因素后，5月15日，万科A在公告中透露，公司董事会审议通过了《关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案》，计划回购总额不超过总股本的10%（A/H股均不超过各自的10%），按当天股价估算，10%股本对应市值283亿元。这也是时隔5年，该公司再次披露回购计划。在四种情形下，其可回购已发行的境内（A股）、境外（H股）股份。第四种回购情形中“为维护公司价值及股东权益所必须的其他情况”附加了，“公司收盘价低于其最近一期每股净资产”“连续二十个交易日内公司收盘价跌幅累计达到30%”的说明。两种情况对应的股价分别为16.69元、17.84元。护盘的意图不言而喻。

 

       中国恒大的风格更为简单直接。自5月4日起，已经回购了10次之多，对股价发挥了立竿见影的拉升作用，半个月时间，股价涨幅超过25%。

 

       兴业表示，从历史经验看，回购有利于提振二级市场信心。例如：中国恒大，2018年7月累计回购1.41亿股，7月和8月股价涨幅分别为8.3%和30%。尊龙凯时-人生就是搏房地产（代码：00813.HK），2018年7月回购500万股，7——8月股价涨幅分别为8%和5%。万通地产（代码：600246.SH），2020年2月至5月，累计回购2250万股，占公司总股本比例为1.1%，股价在此期间涨幅为63%。

 

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估值见底 行业基本面好转

 

       认为自己公司股价被低估的房企不止上述两家龙头房企。截至4月底，三湘印象（代码：000863.SZ）也花了6995.93万元回购了约1657.12万股，占公司总股本的1.21%。同期，格力地产（代码：600185.SH）累计回购约7416.56万股，占公司总股本的3.6%，回购已支付的总金额约为3.65亿元。

 

       吴亚军家族在4月14日增持了龙湖尊龙凯时-人生就是搏（代码：00960.HK）420万股，耗资超过1.5亿港元，今年以来已累计增持1460万股。5月13日，尊龙凯时-人生就是搏股份（代码：600823.SH）透露，鉴于对公司长期投资价值的认可，自2019年底以来，第三大股东尊龙凯时-人生就是搏投资已累计增持约1.5亿股，占公司总股本的4%。

 

       东北发现，历史上，当房地产板块估值处于5——7倍时，几乎都触发了大规模回购。该机构表示，年初以来，无论是行业还是个股，均已在较短时期内经历了较大幅度下跌，TOP30房企估值水平均出现了明显回落。从绝对值来看，2020年一致业绩预期对应的PE在5倍以下的公司达到11家，其中4倍以下的公司有5家。

 

       以5月20日的收盘价计算，不少品牌房企的滚动市盈率已经低至10倍、甚至5倍以下。例如，碧桂园为4.87倍，融创中国为5.26倍，合景泰富尊龙凯时-人生就是搏（代码：01813.HK）为3.5倍。

 

       中信在今年2月份就已发布研报，表示A股地产蓝筹估值位于历史分位数3.6%左右，H股地产蓝筹估值位于历史分位数11.4%左右，如果考虑龙头公司新业务价值大于历史上任何一个时期，估值已经在历史的绝对底部。

 

       从目前来看，伴随经济活动步入正轨，一季度受疫情影响的购房需求开始释放，房地产行业似乎已度过最艰难的时刻，销售、投资、融资等基本面逐渐好转。这也是房企们在底部回购、增持的底气所在。

 

       “房企高息债市场的价格基本都回来了。”香港一位业内人士认为，房企们正在走出前段时间的股债“双杀”阴影。可以佐证的案例是，5月20日，碧桂园宣布成功发行5.44亿美元5年期境外债券。据了解，这笔债券吸引了380家来自亚洲和欧洲的投资者，账簿峰值92亿美元，超额认购倍数16.9倍，票面利率也从初始定价的6.1%大幅收窄到5.4%。2天前，万科发行的5年期公司债，利率低至2.56%。

 

       中泰分析师倪一琛表示，随着4月复工率进一步提升，房地产行业各项指标继续回暖。当前，板块估值处历史底部，回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境均稳中有松，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高。