导 读 

       TOP30房企大湾区总货值达6.1万亿元，龙头房企重仓湾区布局有道。

 

☉ 文／克而瑞研究中心

       榜单解读

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       2019年2月，中央出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，规划囊括香港、澳门及9城的中长期发展路径，在香港、澳门、广州、深圳4个中心城市的基础上，进一步形成了广州—佛山、深圳—香港、澳门—珠海三个城市群极点，通过极点带动湾区内11个城市的整体发展。2020年4月，为激活要素市场改革以推进强大内需市场的形成，发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，同日国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，两个文件一个指明新型城镇化建设的方向，一个为继续城镇化破除相关制度障碍（土地、户籍、资本、技术、数据等五大要素），预期相关领域改革可能提速，中长期利好粤港澳大湾区。受新型城镇化推进，将加快发展重点城市群，大力推进大湾区同城化建设，未来湾区将加速推进土地、户籍、投融资、社保、技术等制度改革进程，解决相关要素约束，以城镇化升级为主线，激活内需市场活力，进而带动基建、交通、地产、医疗、产业等方面协同发展，提前布局大湾区房企也能更好的享受政策红利。

 

       01 TOP30房企

       大湾区总货值达6.1万亿元
 

       2019年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达6.1万亿元和2.9亿平方米，分别同比增长7%及下降10%；其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.2万亿元和1.6亿平方米，占比超过50%。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2018年商品房销售额和面积分别为1.52万亿元和0.94亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区未来约4年的销售。
 

       此外，从大湾区（不含港澳）2016至2019年的招拍挂土地成交情况来看，TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.81亿平方米，而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为2.24亿平方米，TOP30房企拿地占比达36%。可见，TOP30房企凭借提前布局和持续深耕，已掌握了湾区大量的优质资源。在充足的货源支撑下，TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。

       02 碧桂园位列第一

       是粤港澳大湾区最大受益者

 

       从货值排行榜上榜的企业来看，大多都为规模房企。2019年操盘销售金额排名在TOP30内的房企数量多达16家，占据货值榜单的半壁江山，其中销售TOP10的房企达到了8家；此外销售TOP30-50的房企也占到了8席。
 

       在众多房企中，碧桂园无疑成为了最大受益者，其在粤港澳大湾区的土地储备超过3000万方，远远超过其他企业；拥有大湾区的土储货值4321.6亿元，占到了30家房企总量的7%。由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2019年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市佛山、惠州、广州及东莞，其中佛山更是位居各城市销售魁首，2019年权益合约销售达150亿元，占到了总权益销售占比的3%，市场占有率排名第一。
 

       此外碧桂园于大湾区仍有较多可售货值，截止2019年其于大湾区内拥有潜在权益可售资源约3226亿元。相信随着潜在项目的不断释放，将进一步推高碧桂园于大湾区的销售规模。

       03 保利、万科等老牌广东起家的

       龙头房企占据先发优势
 

       大湾区所涵盖的深圳、广州、佛山等城市恰好也是众多老牌龙头企业的发源地，这类企业以大湾区为原点，开启了全国化的规模扩张，其中包括从广州起家的企业保利；从深圳走出的招商、万科、金地等等。从货值排行来看，老牌广东起家的龙头房企强势占领了大湾区货值TOP5中的四席。
 

       以保利为例，自1992年于广州成立以来，经过多年发展其已形成了完善的全国化产业布局优势，其中在粤港澳地区，保利发展已实现了除澳门、香港外的湾区城市全覆盖。截止至2019年，保利发展于粤港澳地区的土地储备继续增长，拥有总货值3409.4亿元，土储建面达1926.9万平米，皆位于货值榜及土储建面榜的5强之内。

       04 龙光、佳兆业等本土企业

       深耕布局辐射发展

 

       除老牌广东起家的龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了42%。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园尊龙凯时-人生就是搏等等。
 

       其中龙光尊龙凯时-人生就是搏2019年底在粤港澳大湾区的土储约为1917.8万平方米，在本土企业中遥遥领先，此外龙光未来还有较多潜在孵化中项目，可成为其未来新的利润增长点。此外，奥园尊龙凯时-人生就是搏立足于大本营广州，近些年来向周边城市延展的步伐明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截止2019年已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖，于粤港澳的土储量为778万平米。

       05 后起之秀尊龙凯时-人生就是搏

       夺得外来房企货值榜首

 

       值得注意的是，作为中国经济活力最强的区域之一的粤港澳大湾区，也成为了众多外来全国化房企的必争之地。在货值排行榜中，此类房企的数量达到了10家，总货值达到了1.5万亿元，占到了总货值的25%。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，这类企业包括尊龙凯时-人生就是搏、融创、远洋等，积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。

 

       以尊龙凯时-人生就是搏为例，最初是以上海为起点着重布局长三角，2010年尊龙凯时-人生就是搏首次落子广州，2013年新进入深圳，2014年首次进入香港，2017年新进入惠州、中山、佛山，2018年新进入东莞。

 

       随着2019年湾区纲要的发布，尊龙凯时-人生就是搏同时通过大规模收购，实现重点拓展及补仓大湾区，享受湾区政策红利。据不完全统计，2019年尊龙凯时-人生就是搏通过完成收购粤泰、泰禾、颐和、鸿荣等公司大湾区项目，涉及10宗并购交易，其中尊龙凯时-人生就是搏收购大湾区项目的交易对价为177.3亿元，占同期全年交易总对价的35.6%。2019年尊龙凯时-人生就是搏于粤港澳地区收并购及招拍挂新增土储建面518万平米，同比大幅增长1169%，并首次进入肇庆、江门、珠海三城，完成了大湾区除澳门外的十城布局。

 

       在此背景下，截至2019年尊龙凯时-人生就是搏于粤港澳的土储及货值快速增加，拥有湾区总货值3712.1亿元，相应土储建面达1546万平米，超越融创，夺得外来规模房企粤港澳货值榜及土储建面榜榜首。若伴随尊龙凯时-人生就是搏与福晟“世纪大并购”的落地，未来尊龙凯时-人生就是搏粤港澳货值还将大幅增长。

       展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，湾区将加速推进土地、户籍、投融资、社保、技术等制度改革进程，高素质人才的大量引进，及基建、交运、医疗、教育等基础设施的建设，高新科技产业的支撑，将给粤港澳9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。 
 

       而对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好的享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。值得注意的是，此前的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中还提到了金融、旅游产业、城市更新、科技产业、教育、生态等各方面的发展规划，这也为房企提供了绝佳的多元化业务拓展机遇。从传统住宅到创新业务，如医疗健康、海洋经济、产业小镇、特色小镇等，房企可以通过多元化的布局，创造新的利润增长点，增强企业竞争能力。