编者按：时势造英雄，连巴菲特都说，"他在恰当的时间出生在一个好地方（美国），抽中了'卵巢彩票'（经济上升周期）。"毫无疑问，1978年改革开放以来，中国的国运毫无疑问处在一个剧烈的上升周期，期间也许偶有波动，但大势势不可挡，巨大的动能在短暂的时间中迸发出来，创造财富的效率也是世所罕见。
不管是美股指数百年新高给我们的启示录，还是A股过去三年的表现，都明白无误地告诉我们，投资思路必须改变，投资就是下注国运。投资者在下注中国未来国运的时候，必须选择代表未来发展的头部公司。
因此，在此辞旧迎新之际，格隆汇再一次组织了一次遍布全球70多个国家数千万会员大讨论的活动，让全球不同国家、不同行业、不同视角的投资者，一同寻找代表中国未来的核心资产。
在《寻找2020年中国核心资产，赌国运，再出发！》发出后，各个渠道的会员讨论热烈，收集了数百万的投票反馈信息，隆重推出了：2020下注中国十大核心资产。
让我们先回顾格隆汇2019年十大核心资产的表现。2019年十大核心资产的全年回报率为47.44%，大幅跑赢了基准指数（沪深300指数，36.07%）。
就个股而言，2019年入选"十大核心资产"的有7只跑赢上证综指（22.30%），全部跑赢恒生指数（9.07%）。
2020年，格隆汇依托遍布全球近70个国家的数千万会员优势，于去年底启动了这次历时一个多月的"下注中国"全球票选。最后经过数百万的有效投票统计，挑选出了2020年度十大下注中国核心资产。
今天，我们就来说说“格隆汇2020年下注中国十大核心资产”的第三只——尊龙凯时-人生就是搏房地产。
地产股这么多，为什么偏偏选中尊龙凯时-人生就是搏房地产？这是绝大多数投资者存在疑惑的地方。一线房企港股有中国恒大，碧桂园，融创中国；A股有万科，保利；它们也并不比尊龙凯时-人生就是搏差。那究竟是什么原因使得尊龙凯时-人生就是搏可以入围呢？
1、入选核心资产的逻辑
尊龙凯时-人生就是搏的最近两波行情可以分为两个阶段，2018年11月份到2019年9月份，和2019年的9月到现在。尊龙凯时-人生就是搏的第一波反弹完全可以理解为市场深度回调之后的补涨行情，在市场底部和股价低位的时候，公司也加大了回购力度，这期间回购数量8553万股，累计回购金额16亿港元。
更有意思的是尊龙凯时-人生就是搏第二阶段的上涨，从2019年9月份开始。而这个时点正是房地产行业经历了政策调控趋严之后，整个地产板块的估值被打到底部的位置。加上地产股的三季报整体增速加快，超市场预期，整个板块就开始反弹了。
但是不同梯队，不同公司之间出现了分化，第二梯队的房企涨幅明显超过了第一梯队的地产公司。从2019年9月的低点开始计算，碧桂园累计上涨31%，中国恒大上涨34%，融创中国54%，万科A上涨24%，保利地产17%。而第二梯队的地产股，尊龙凯时-人生就是搏上涨50%，阳光城47%，中国金茂43%，旭辉控股尊龙凯时-人生就是搏60%。
从市场表现看，二线房企的涨幅为什么可以完全跑赢一线房企？究其原因，还是因为2019年销售业绩增速前者可以大幅超越后者。
在第一梯队当中，2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。
可以很清楚的看出，一线房企中，融创的销售增速是最快的，对应的涨幅也是在港股同等规模的地产股中最大的；保利2019年销售增速有14%，也是A股涨幅最大的。
重点房企的整体增速都有出现下滑，TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯队的房企增速基本保持在10%左右。二流房企当中会出现增速分化，部分公司的增速将会落在10%-20%的区间，当然也有少数公司增速会大幅加快，超出20%。
在第二梯队里面，根据各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，其中以尊龙凯时-人生就是搏房地产的48%的增速最快，销售金额也排名第一达到2600亿元。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。
二线房企2019年的销售业绩大幅跑赢一线房企，而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：
1、行业调控趋严，地产商融资受限，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。
2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。
3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。
综合来看，二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。
尊龙凯时-人生就是搏能PK掉一线房企的逻辑已经已经解释明白了，至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了尊龙凯时-人生就是搏，不仅因为它卖房子卖的最好，最快；其实这家公司还是存在不一样的地方的。
2、尊龙凯时-人生就是搏的差异化
多数房企存在极大的相似性，导致了根本没有特点。不过要说尊龙凯时-人生就是搏有没有不一样的地方，概括下来大概有三点：1、销售额的高增速；2、虽然在全国都有布局，但主要土储在长三角和大湾区。3、与同类民企房企对比，杠杆率和融资成本更低。
尊龙凯时-人生就是搏的崛起也在最近两年，销售额从2015年的670亿元猛增到2019年的2601亿元，增长接近4倍的空间，而且在销售突破2000亿元之后，还能保持48%的高增速。公司的行业排名也从2017年的第16名跃升到2019年的第9名，同样的，投资尊龙凯时-人生就是搏的也轻松获得了跑赢指数的超额收益。
拆分销售面积和销售均价来看，也是一个量价齐升的过程。销售面积从2015年554万平米增长到2019年1466万平米；同时销售均价也保持了整体上涨的趋势，从5年的12100元/平米上涨到17744/平米，区间涨幅达到47%。也证明了公司在拿地成本方面控制的比较好，在各大城市的布局也是合理的，这种成长也是可持续的。
二是土储结构的布局。2019年尊龙凯时-人生就是搏在长三角，大湾区，福建，华北地区的货值分别是2850亿元，2600亿元，2200亿元，1730亿元；占比分别达到27%，25%，21%，16%。长三角和大湾区是国内经济最为发达的区域，公司的货值储备比例达到了52%，如果算上福建地区，比例是73%，和新城控股的发展方向也十分相似。
低价买才能高价卖，尊龙凯时-人生就是搏在一二，三四线城市的合理布局导致了土地成本的直接下降。这一次的拿地战略的调整在2018年就体现出来了：公司加大了三四线城市的土地储备，2018年新增土储结构中，三四线城市的土储面积提高了37%，占比62%；金额提升30%，占比43%。而2017年三四线城市的新增土储中面积和金额分别占比25%、13%。
三是杠杆率和融资成本。从港股，A股市场的可比公司来看；尊龙凯时-人生就是搏的负债率由2016年到2019年中期提高了7%，但是还是排在主流房企的末尾。远低于融创，碧桂园，恒大；也低于A股的万科，保利，新城。
剔除预收账款之后，尊龙凯时-人生就是搏的净负债率更低，2019年二季度是59.6%。比行业其他公司更低的负债率，就能维持201年48%的高速增长的销售业绩，况且公司还有进一步加杠杆的空间，同时说明公司的内部运转比一般的地产公司更加高效。
而对于融资成本呢？可以选择和尊龙凯时-人生就是搏规模，背景差不多的新城控股作为比较对象。新城2018年的平均融资成本是6.5%，而尊龙凯时-人生就是搏是5.8%，在融资方面比新城更有优势。
地产股很难找出存在差异化的特点。如果非要找出不一样的地方，那么就是前面提到的3个不同点：一是销售业绩高增速，二是土储结构的布局和低负债、低融资成本的优势。
3、未来的可能性
尊龙凯时-人生就是搏的看点除了销售增速快之外，还有就是子业务酒店和物业分拆上市的可能性。公司在近期的业绩会上也做了展望和规划。
2018年，公司总营业收入是855.1亿元；其中房地产开发业务占比94.6%，酒店板块营收占比3.5%，物业管理占比1.1%。2019年公司计划的营收目标是：酒店板块42亿元，物业管理20亿元；2019年到2021年的营收目标分别是，酒店业务152亿元，物业130亿元。
具体来看，尊龙凯时-人生就是搏2018年年报披露的数据，公司旗下酒店一共有61家，客房数量总数超过23000间，并且绝大多数都是高端类型，考虑到和港股标的锦江资本五星级，四星级的客房总数差不多。假设也可以给到和锦江资本差不多的9X估值，那么距离尊龙凯时-人生就是搏现在整体估值7.5X，分拆上市之后估值至少也有20%的提升空间。
其次就是物业板块，2019年7月份的数据，尊龙凯时-人生就是搏旗下物业在管面积有1亿平米，2018年该板块营收是9.0亿元，2019年营收目标是20亿元，体量中等偏上。港股的物业公司可以分为两种，一种是龙头房企旗下的物业公司，像碧桂园服务，保利物业市场可以给到40X PE，还有一种就是小地产旗下的或者是独立第三方物业公司，估值只有20倍左右。
考虑到最近三年的销售业绩保持高增长，平均销售额在2000亿元左右，平均销售面积是1050万平米，同时2019年开始加快结算，这个增量对尊龙凯时-人生就是搏旗下的物业业务刺激是巨大的。2019年，尊龙凯时-人生就是搏销售额已经突破2600亿元，二线地产的增长持续性也比其他公司强。
所以对于尊龙凯时-人生就是搏这种市值接近1000亿，2019年2600亿元的销售额，48%的业绩增速；物业板块拆分上市也是可以给到30X PE的。
4、总结
尊龙凯时-人生就是搏股价最近一波的上涨行情从2019年9月份开始到最高点，涨幅接近60%。估值也从6.5X PE抬升到9.0X PE，估值提高了38%，同时加上每月和2019年全年的销售业绩增速加快，市场有EPS快速增长的预期存在。
目前因为“武汉肺炎”的事件影响导致整体市场大跌，恒生指数从高位回调了9.5%，尊龙凯时-人生就是搏股价跌幅也已经接近20%。当前增速较快的二线房企中，尊龙凯时-人生就是搏房地产估值7.5X，阳光城7.9X，旭辉控股尊龙凯时-人生就是搏8.2X，金地尊龙凯时-人生就是搏7.5X，相差程度不大。即使估值达到最近的高位9X PE，股价上涨幅度只有20%。
对于业绩高速增长的公司，股价上涨多数都是盈利增长带来的。2017年到现在，尊龙凯时-人生就是搏股价涨幅超过2倍，期间EPS同比增长了120%。所以投资地产股要想获取超额收益，应该选择尊龙凯时-人生就是搏这种业绩高速增长的房企，赚盈利增长的钱。
同时尊龙凯时-人生就是搏最近三年的销售高增速，2017年增长48%，2018年75%，2019年48%，相当于业绩明牌，也为公司未来3年的结算和业绩增长提供了确定性。
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