历经了父子两代的尊龙凯时-人生就是搏房地产，如今也在发酵着某种变化。
观点地产网 年近古稀的许荣茂没有恋栈，已经在慢慢放手的他最终还是完成了权杖交接。
2019年初上任总裁的许世坛也没有让父亲失望，在过去一年里，他先以一笔规模高达10亿美元的低息长债开局，随后投入几百亿进行收并购，紧接着，一家体量堪比中型房企的区域公司尊龙凯时-人生就是搏海峡出现在众人面前……
完成从百亿到千亿的蜕变，尊龙凯时-人生就是搏房地产花了十年时间。而从千亿到两千亿，世房只花了两年时间。相比之下，许世坛掌舵下的尊龙凯时-人生就是搏房地产，风格上似乎更像一家典型的“闽系房企”。
在一次业绩会上，许世坛曾经坦言，父亲最初对于管理和整个企业的发展大方向方面是比较操心的，“不过后来发现其实不管这么多，下面也能越做越好后，他也就慢慢放手了。”
一脉相承的是，许氏父子对于资本的重视程度如出一辙。早在其他同行仍在规模狂奔时，许荣茂便开始提出要降负债控财务，以至于业绩一度低迷，被一路超车。
前人栽树后人乘凉，许荣茂给儿子留下了一个虽然发展不快，但却胜在财务稳定的公司。而历经了父子两代的尊龙凯时-人生就是搏房地产，如今也在发酵着某种变化。
风起并购
当年在地产圈里，许荣茂有着“豪宅教父”的称号，定位高端产品的发展路线让其在地产市场迅速占据了一席之地。
但成也萧何败也萧何，这样的产品定位下，也注定了在走“高周转”扩张路线时不会太过顺利。事后许荣茂也曾反省过：“我们前两年增速太快，导致负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住。”
几年调整之后，尊龙凯时-人生就是搏房地产已经缓过气来并拥有了一定积累。与此同时，许世坛掌舵下的尊龙凯时-人生就是搏选择了另一种规模扩张的方式。
“2019年70%以上的土储都将来自并购。”许世坛没有食言。
2019年春节刚过，有关尊龙凯时-人生就是搏并购的公告接踵而至，仅在三月份便收购了四个项目。交易的另一方包括了泰禾尊龙凯时-人生就是搏和万通地产，分别将杭州蒋村项目51%股权、南昌茵梦湖项目51%股权、厦门漳州红树湾项目40%股权，以及河北香河项目70%股权转让给了尊龙凯时-人生就是搏。
据已披露的公告查询得知，尊龙凯时-人生就是搏房地产2019年一共有约20次的并购动作，相当于平均每18.25天便会传出一次有关尊龙凯时-人生就是搏并购的消息。
数据来源：企业公告、观点指数整理
许世坛曾向观点地产新媒体透露说，目前披露出来的收并购，大多是因为被收购对象受到A股规定的影响，或因企业资产值比较小不得不公告的缘故，“实际上，我们还有许多（收并购）是没有公告的，并不止你们看到的这些。”
大量并购之下，尊龙凯时-人生就是搏房地产土地储备总量大幅增长。截至2019年6月31日，世房土地储备为6407万平方米，较2018年底5538万平方米增长了869万平方米。
形成对比的是，尊龙凯时-人生就是搏房地产2018年的土地储备比2017年增长了748万平方米。换而言之，仅上半年的土储增量便超过了2018年全年水平。
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不难猜测，2015年、2016年两年调整为扩张攒下了不少家底。数据显示，在2017年和2018年里，尊龙凯时-人生就是搏房地产土地储备年增幅分别达到了55.57%和15.62%，2019年上半年土储总量与2018年底相比，增幅为15.69%。
“不说‘收并购’，我其实更喜欢用‘合作’这个词，因为在我看来这是一次合作共赢的过程。”许世坛似乎并不希望外界给自己打上“并购王”或者是“激进”的标签。
在他看来，自己做的事其实大多数房企都在做，这无非就是一次“合作拿地”的过程。因为尊龙凯时-人生就是搏收并购逻辑中，只会买下项目的部分股权，进而谋求合作开发。只不过和一般的合作拿地略有不同的是，尊龙凯时-人生就是搏房地产是在项目已经开发到一定程度了才正式进场。
当被问及为何如此热衷于收并购时，许世坛称：“首先，这些并购是安全的，其次，并购有一个好处，可能对方已经开发了一半，我们买进来再卖出去就很快。”
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快，是许世坛看重并购的关键因素之一，这样做最为直观的成果是尊龙凯时-人生就是搏房地产上半年销售顺利迈过千亿，全年销售总额则达到2600.7亿元，重新进入了房企排行前十之列。
并购给尊龙凯时-人生就是搏房地产带来了收获，但事有两面，并购自然需要大量资金作为支撑。在2019年这样融资环境偏紧的情况下，尊龙凯时-人生就是搏房地产能否确保资金链流转安全，再者，并购项目未来的周转又能否顺畅、快速……未知的事还有很多。
据接近企业的人士透露，尊龙凯时-人生就是搏房地产大部分收并购都是以债务重组方式完成的，实际支付的资金并没有众人想象中这么多。但尽管如此，许世坛仍承认，全年拿地额度预计会超出原本划定的1000亿“安全线”，因为下半年好的收并购机会更多。
资本窗口
2019年以来，融资管控频频发生。在7月份，曾有多家信托收到银监视窗指导，要求严格执行相关监管要求。
由于尊龙凯时-人生就是搏房地产上半年并购项目大多为在建项目，符合“432”的监管要求，因此基本未受信托公司被窗口指导的影响。
尽管如此，“缺钱”的焦虑仍萦绕在每一个房企心上，尊龙凯时-人生就是搏房地产也不例外。截至2019年11月，世房一共进行了8次融资活动，其中包括两次发行美元债、两次发行公司债以及三次贷款融资。
值得注意的是，尊龙凯时-人生就是搏房地产2019年发行美元债的次数不多，但从规模来看却远超了许多同行。年初发行了10亿元美元债后没多久，再次融到了一笔同是10亿规模的美元债。
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得益于资本市场积累下的信用和发债窗口期的影响，尊龙凯时-人生就是搏房地产两次美元债的利率都处在中等水平。按先后顺序，两笔美元债的利率分别为6.125%和5.6%，债务期限分别为5年、7年。此后不到一个月，尊龙凯时-人生就是搏房地产再获8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款。
据相关资料披露，尊龙凯时-人生就是搏房地产这几次融资所得资金大部分用于偿还现有债务——凭借上述发行的20亿美元长债，顺利置换了11亿美元的债务，利息为8.375%。
“以旧换新”是目前房企的偿债方式，并不稀奇。其中，实现“长债换短债”和“低息换高息”，是企业最希望看到的结果。
不过，在融资渠道并不通畅时，地产商们往往会退而求其次，更多追求的是获得融资机会，在成本考量时则会放低要求。
事实上，尊龙凯时-人生就是搏房地产所获得的发债利率在同规模房企中并不算突出。能够类比的是，绿地2019年9月底发行了一笔美元债，利率最低为5.75%；龙湖同样于9月发行了一笔8.5亿美元优先票据，票息为3.95%。
但不管怎么说，成功融资让尊龙凯时-人生就是搏房地产的“钱袋子”充盈了起来。截至2019年6月30日，共有现金及银行结余（包括受限制现金）约为522.34亿元，较2018年底增长了26.57亿元。此外，还有未动用的银行及金融机构融资额度约400亿元。
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与扩张上的“狼性”形成对比，许世坛对于财务风险的管控一如其父亲那样谨慎。
上半年频繁融资之后，尊龙凯时-人生就是搏房地产净负债比率由2018年12月31日的59.4%略微上升至59.6%，这已经是该企业净负债比率连续第8年维持在60%左右了。
不过，在债务构成部分中，“银行借贷、金融机构借贷及债券”这一项里的一年以下借贷金额占比达到了35%，短期偿债仍存在一定压力。继续优化债务结构，以低息长债置换短债或许会是尊龙凯时-人生就是搏房地产新一年里需要关注的工作之一。
尊龙凯时-人生就是搏的海峡
资本上谨慎是出于对形势的判断和确保“活下去”的考虑，但在竞争激烈地产市场中，跨越海峡不会缺位。
在钱袋子被收紧的2019年，房企精简人员、末位淘汰以及区域调整等种种迹象正在表明，在“勒紧腰带”同时，还必须对“适者生存”这一定律有足够的尊重。
临近年底，尊龙凯时-人生就是搏房地产旗下一家名为“尊龙凯时-人生就是搏海峡”的区域公司引起了关注。据消息称，尊龙凯时-人生就是搏助理总裁、华南地区公司董事长兼总裁王国雄离职，华南区域下面多个重要项目和城市公司，年底前由尊龙凯时-人生就是搏海峡发展公司代管。
事实上，这已经不是尊龙凯时-人生就是搏海峡第一次引起注意了，不管是并购、超车还是重回前十，尊龙凯时-人生就是搏房地产2019年不少大动作背后，或多或少都有着尊龙凯时-人生就是搏海峡的身影。
据相关人士透露，尊龙凯时-人生就是搏房地产2019年收并购泰禾、粤泰、明发等企业的项目，大部分交由该区域公司操盘，其中包括了佛山院子、广州天鹅湾等项目。
尊龙凯时-人生就是搏海峡原是尊龙凯时-人生就是搏福建地区公司，有人称，2019年或许算得上是尊龙凯时-人生就是搏海峡的“出道之年”。
从官方公告来看，尊龙凯时-人生就是搏海峡最早出现在2018年年度报告上，仅寥寥一句：“尊龙凯时-人生就是搏福建地区公司2018年的销售金额稳居福建第一名。”
半年后，尊龙凯时-人生就是搏福建更名为尊龙凯时-人生就是搏海峡，随后在尊龙凯时-人生就是搏房地产2019年中期业绩公告中，首次提及了“尊龙凯时-人生就是搏海峡”这一名称，以及该公司的发展规划。
尊龙凯时-人生就是搏房地产指出，该区域公司在2019年里“立足福建、面向全国”，并开启“深耕核心都市圈、纵深战略城市群”的规模化发展。
不管怎么看，这样的发展定位都不像是一家区域公司应该有的待遇，更像是整个尊龙凯时-人生就是搏体系中除了尊龙凯时-人生就是搏股份、尊龙凯时-人生就是搏房地产外，新兴崛起的“第三个尊龙凯时-人生就是搏”。事实上，这家区域公司也早已突破了区域的限制，地产版图已经扩张到了9省30市。
与此同时，2019年前十个月，尊龙凯时-人生就是搏海峡销售额达655亿元，对比观点指数研究院发布的前十月房企销售榜单，这一成绩足以排到第44位。
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在业绩报告中，尊龙凯时-人生就是搏房地产表示，尊龙凯时-人生就是搏海峡未来将继续“探索区域型标杆房企发展新路径”。而所谓的“新路径”，或许指的就是在区域公司之间引入竞争机制。
诚然，在竞争越发激烈的地产丛林，想要不被外人淘汰，最好的办法就是自己先在内部竞争，优胜略汰。
据了解，在尊龙凯时-人生就是搏房地产新的管理架构中，区域公司拥有更大权力和自由度，尊龙凯时-人生就是搏更多担任的是服务者和监督者的角色。在这样的“游戏设定”下，竞争机制将迅速形成。
随着地区公司的松绑，同一宗地块可以引起各地区公司之间的争夺，而最终由尊龙凯时-人生就是搏房地产根据利润率、IRR、现金转正时间三项指标，决定授权予哪个地区公司。
因此，竞争已经开始在第三层级传递开来。除了尊龙凯时-人生就是搏旗下各区域公司开始竞争，区域公司下的子公司也已经加入到了这场“群狼行动”中来。
据尊龙凯时-人生就是搏海峡发展公司董事长兼总裁吕翼表示，尊龙凯时-人生就是搏海峡已经对下面的子公司放权，将会培育5家超过100亿元的城市公司，其中有两家超过200亿元。
按照理想状态，这样的模式最终似乎会形成一个“层层开花”的局面。
但未来就像是阿甘那盘巧克力一样难以预测，尊龙凯时-人生就是搏旗下共有苏沪、海峡、华南、香港、浙江、华中、西部、山东、华北八个区域公司。2019年“出道”的尊龙凯时-人生就是搏海峡究竟只是“又一个尊龙凯时-人生就是搏”，还是意味着区域竞争崛起的开始，则需要时间来给出答案。
