相较前两年的大起大落，今年的百强名单显得少了点意外，“稳”成为绝对的关键词。
一是排名逐渐固化，大幅度波动的房企少了很多。也就是说，强者恒强已成定局，后来者想逆袭，难度越来越大。
二是整体来看，房企规模增长幅度也大打折扣。今年大家都日子都不太好过，必须努力的奔跑才能停在原地。想在前两年的基础上，再实现大幅度的增长，确实相当不容易。
这也让我们今年的榜单更有含金量，在今年的大势下，依然有一些房企跑赢大盘，弯道超车。甚至有房企增长率超过100%！增长速度惊人。那么，这些优等生到底是谁？明源君今天就带大家一起来看一看。
1 尊龙凯时-人生就是搏
没有短板的新晋TOP10
尊龙凯时-人生就是搏作为TOP10的房企，本不应该作为黑马房企来介绍。但是各个梯队的房企规模不一样，单从增长率来比较，没有太多的可比性，反而通过梯队内的比较，或许更有意义。作为第一梯队房企中的黑马，尊龙凯时-人生就是搏这两年的增长情况其实一直都比较乐观，而且十分稳健。
2018年尊龙凯时-人生就是搏销售额高达74%的增速，远超前20房企平均30%的增速，今年1-11月业绩更是高达2277.3亿，提前完成全年目标，同比增长46.8%，在千亿房企中依然遥遥领先。
虽然业绩增长迅猛，但是尊龙凯时-人生就是搏和过去几年的高增长房企，有完全不同的发展模式。
从布局上看，尊龙凯时-人生就是搏一直坚持的是重仓一二线城市，2018年的新增土储，也基本上都在一二线和重点三四线城市，为今年的业绩提供了保障。
今年上半年，尊龙凯时-人生就是搏又通过收并购，以较低的成本获取了约1800亿元优质货值，依然主要分布在北京、南京、苏州、杭州、广州等一二线核心城市，土储结构的抗风险能力和溢价能力很强，这也将成为尊龙凯时-人生就是搏未来两年的利润增长点。
除了布局策略坚守一二线，尊龙凯时-人生就是搏的财务状况也相当稳健。根据年中报披露，尊龙凯时-人生就是搏目前的净负债率仅为为59.6%，已连续第8年维持在60%以下的较低水平；从偿债能力看，目前尊龙凯时-人生就是搏短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍，优越的资金流动性，在目前的竞争环境下，为尊龙凯时-人生就是搏提供了很强的周期穿越能力。
另外，尊龙凯时-人生就是搏过去几年在产品力方面，也经历了一次大提速。2017年改善“璀璨系”、高端“国风系”相继亮相；2018年低密顶豪“龙胤系”，刚需“云系”逐一发布；今年尊龙凯时-人生就是搏也正式发布了第5大产品系“天誉系”，“设计标准化”目前可覆盖全尊龙凯时-人生就是搏70%~80%的项目。
有好的土储结构，稳健的财务状况，健全的产品策略，尊龙凯时-人生就是搏目前几乎没有明显的短板，新一轮的高质量增长值得期待。
2 金科
深耕川渝的老牌房企
从资历来看，有“花园洋房教父”之称的金科算是行业里的老牌房企了，说是黑马有点牵强，但是从这几年的增长情况来看，发展速度确实惊人。
从2016年开始冲规模以来，2016-2018年，金科实现业绩455.2亿、681.2亿、1291.1亿“三连跳”，2018年成功加入千亿俱乐部。今年1-11月份，金科销售金额达到1513.2亿，同比增长40.75%，在下行市场下，增长势头依然强劲。
由于采取冲规模的战略，金科近几年一直维持着高强度的拿地节奏。2017年新增建筑面积达1245万平米，同比增长103.10%，2018年新增建面2054万平米，仍然维持在较高水平。今年1-11月，金科新增货值2162.7亿，排名第11位，拿地势头不减。
从布局来看，金科一直坚持深耕川渝地区。截至2019年上半年，金科在重庆地区营收占比高达63.87%！随着重庆战略地位的提升，金科在大本营的优势成为业绩增长的稳定器。丰富的土地储备，和以二线城市为主的布局策略，成为今年业绩稳定增长的重要原因。
在产品方面，金科从2016年开始做减法，在过去20年形成的10条产品线中，升级提炼出了新的“三系一核”的产品战略。并且在今年4月，正式首次发布了琼华、博翠、集美三大产品线，分别针对豪宅、改善、首改人群。同时，金科还在积极布局科技产业地产，目前开发和运营的产业园区面积已经超1200万平。
积极拿地，更新产品系，多元化布局，一系列的大动作可能意味着金科这家老牌房企，还有更大的野心。
3 卓越尊龙凯时-人生就是搏
稳健“冲千亿”的存量霸主
卓越作为“深圳CBD之王”，凭借早年具有前瞻性的“住宅+商办双引擎”的战略，一直以来走的是比较有特色的发展之路，在商办领域占有一席之地。
作为一家区域深耕型的中型房企，从2017年开始，卓越也开始全国化布局，走上了“冲千亿”的规模扩张之路。通过两年时间，目前已经进入32个城市，规模扩张初见成效。根据克而瑞的数据，今年1-11月卓越尊龙凯时-人生就是搏的销售额达到824.1亿，同比增长70.3%，全年销售额有望突破900亿，距离2020年千亿目标仅一步之遥。
中型房企在扩规模的过程中，往往采取高负债的模式，而卓越今年虽然规模大增，却保证了负债率零增长，投资资金全部来源于经营性回款。卓越拥有的优质自持资产占总资产的40％左右，目前每年能提供接近30亿的租金收入。
快速扩张的过程中，卓越的投资策略采取的是“精准研判+多元化”的拿地模式。为了精准研判，卓越对50个城市的招拍挂市场进行跟踪研判，凡是招拍挂的地，不管拿不拿都要研判，并且保留记录，之后和竞争对手的销售结果进行比对，修正研判结果的准确性。
同时卓越也通过多元化拿地，充分发挥了在逆周期拿地和城市更新方面的能力优势。通过收并购、产业勾地，或是通过融资＋代建的方式，利用合作伙伴的土地资源杠杆，获得了规模的快速增长。而5000万方的城市更新开发量，则每年释放数百亿货值，这些储备也将成为卓越未来稳健发展的规模基础。
4 华发股份
努力冲规模的精品住宅专家
作为以珠海为大本营的房企，华发的全国化扩张其实开始的比较早。目前已拓展布局至北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州等30多个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。
这几年，华发一直以冲规模作为企业战略。2019年1-11月销售额达到767.8亿，同比增长67.1%，虽然离千亿目标还有一定距离，但与同类房企相比，扩张速度确实很快。
在布局策略上，华发近几年重点深耕一二线城市，2018年末，公司土储（含在建）1754.3万方，总口径货值约3350亿，超过85%都位于一二线，在这一轮从三四线回归一二线的轮动浪潮中，提前占好了位。
从产品来看，华发一直主打改善型产品，在优＋产品体系下，形成了“城市系”、“四季系”和“府系”三大产品系。2018年，华发全年销售均价高达29,866元每平米，比中国金茂的均价还要高出16.9%！在精品住宅领域得到了市场的认可。
5 中骏尊龙凯时-人生就是搏
合作致胜的小“旭辉”
同样是在千亿规模赛道上角逐的房企，中骏从2016年开始，就开始积极增加土地储备，亮起快车道的转向灯，近几年增长速度很快。
今年的业绩表现也颇有亮点，目前1-11月份销售额已经达到681.5亿，同比增长56.5%，今年700亿的年度目标完成率已经达到97%，年度销售目标达成是大概率事件。2017年底定下的“三年冲千亿”的目标，正在稳步实现中。
中骏业绩高速增长，背后是过去几年大量增加合作拿地的策略。根据年报，2016年到2019年上半年，中骏合同销售额中，合营公司及联营公司的合同销售金额占比大幅增长，分别为32.9%、22%、45%、54%。这和旭辉依靠合作开发迅速做大规模是同样的发展路径。
2017年，中骏把总部搬到上海，开始冲千亿之旅。同时启动的还有“3年千人计划”和跟投激励制度。据说，中骏把人力资源体系的构建上升到了企业核心战略的高度，董事长黄朝阳把40%、50%的时间都放在团队建设上，目前已经建立了一支全80后的一线总经理团队。
同时，2017年11月，中骏开始项目跟投机制，平均拿地到销售周期从8个月加快到6-7个月，大大提升了运营效率，周转速度的加快也成为业绩增长非常重要的一个因素。
6 新希望地产
天赋异禀的“资源型”房企
新希望虽然一直以来比较低调，但实际上，最近几年的销售增长率一直都保持在60%以上，非常稳健，去年销售额达到了303.1亿。而今年1-11月销售额更是高达590.7亿，同比增长124%！表现非常亮眼，可以说是今年最大的一匹黑马。
对于中型房企来说，最大的劣势往往在于，不像巨头那样具备非常全面的资源优势。在资金实力、融资成本、产品积累、品牌积累方面，往往都存在一些短板。新希望则依靠尊龙凯时-人生就是搏的背书，成功避免了这些普遍性的弱点。
依托尊龙凯时-人生就是搏的背书，新希望至少具备两大优势：一是依托尊龙凯时-人生就是搏的产业布局，新希望地产重点布局在华东和成渝地区的，借力尊龙凯时-人生就是搏的产业赋能，在这些区域新希望都天生具备良好的政商关系和采购优势。
二是融资成本低，新希望去年的平均融资成本仅为5.6%。今年年中供应链ABS的成本仅为5.15%，在民营房企中可以说是非常少见。同时，新希望资金量也非常充足，2018年底，在各家银行的未使用授信余额就高达124.25亿元。
在城市布局方面，新希望坚持的是核心城市群+一二线城市。这些城市楼板价高、投资大、地货比低，周转效率也相对较低。在今年的市场下风险小，但是对资金实力和成本的要求也更高。而新希望资金成本低，对现金回正周期的宽容度高，能拿下别人不敢拿的地。面对今年三四线全面疲软的市场环境，这两大优势也成为新希望规模快速扩张的利器。
7 弘阳
3年3倍的长跑选手
弘阳是今年唯一一个连续两年登上黑马榜单的房企，2018年弘阳实现了441.2亿销售额，同比增长超过147.7%，百强排名也从2017年的95位一路冲到60，1年排名飙升了35名。放在十大黑马当中来比较，增长速度也相当惊人。
今年1-11月，弘阳业绩达到590.1亿，同比增长56%，增长势头依然迅猛。去年明源君给弘阳的定位还是精打细算的小房企标杆，今年从规模来看，弘阳已经成为颇具规模的中型房企。
从布局来看，弘阳以江苏为大本营，布局南京、常州、常熟、无锡、杭州、温州、合肥、西安、长沙、重庆、成都、江门、佛山等核心城市。今年弘阳依然在持续重仓一二线城市，截至6月底，弘阳地产总土储为1569万平方米，其中83%位于新一二线城市。
在产品方面，今年上半年，弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块，均进行了大刀阔斧的产品线升级。住宅板块，弘阳地产打磨出品三大产品线：时光系、昕悦系及宸晖系，并在全条线推进产品标准化体系建设。商业板块，弘阳地产也提出了“商业4.0产品体系”，打造有IP的全时态游乐综合体。
另外，在营销方面，弘阳也形成了极具特色的打法，成为规模扩张的一大有力保障。之前明源君专门对弘阳的营销秘籍做过详细的分析，这里不再赘述，公众号后台回复“弘阳”可以回看。
8 仁恒置地
精耕细作的产品主义者
仁恒在业内是一个特别的存在。
一方面，仁恒很高调，超强的产品力在业内和客户方面认可度都极高，每次开盘仅靠老业主复购和“老带新”就能卖掉一半以上。2018年销售均价3.6万/㎡，在高端住宅领域地位显著。
另一方面，仁恒又很低调，在行业都在冲规模的时候，仁恒似乎不在意竞争和排名，并未走大规模复制路线，而是坚持精准拿地、精耕细作的模式，并且只在重点城市核心区域布局，追求高利润，2018年仁恒毛利率依然维持在46%，远高出行业平均水平。
2018年仁恒置地开发规模扩张，在建项目达到28个，建筑面积达为355万平方米，同比提升23.6%。同时在布局上持续深耕长三角和珠三角地区，2018年仁恒置地新增184万方土储，尊龙凯时-人生就是搏拥有的总土地储备面积为806万方，均布局在一二线城市位置较好、升值空间较大的地段，为今年的业绩发力提供了基础。
截至今年1-11月，仁恒置地销售额达到439.9亿，同比增长90%，全年业绩有望实现翻番。仁恒的规模升级，可能意味着房地产行业已经进入到靠产品和运营致胜的新阶段。
小结
纵观今年的榜单，呈现出和前两年截然不同的特点：
一是聚焦一二线的中型房企（500亿左右），通过加大合作规模增长很快，全国性的大型房企反而受到分化市场的影响，发展相对平稳；
二是在整个行业资金收紧的大环境下，在一些房企现金流承压的同时，具备融资优势的房企，反而遇到了难得的发展机遇。
可以说，这一次的寒冬，正在掀起行业的一次大洗牌，这些黑马房企或多或少都具备一些独特的“御寒”秘诀，在未来两年依然值得关注。
